محصولات

 

مقدمه : سيستم املاک و مستغلات اداره  املاک و ثبت اراضی شهرداري، سيستمي است كه قرار است با در اختيار داشتن نقشه تفكيكي اراضي و املاك شهرداري، با اولويت دادن به توانايی های اخذ آمارهای مديريتی و کارتابل گردش پرونده ها، افراد را در جهت انجام پروسه هاي عمده اين اداره ياري دهد. اين مستند با هدف فراهم کردن شناخت اوليه به شرح و بسط ليست اصلي نيازمنديها مي پردازد. اين سند در صورت تاييد، مبناي كار اوليه فاز طراحي سيستم قرار خواهد گرفت. تغييرات در اين سند در هر زمان جهت نزديكي بيشتر به نيازهاي عملياتي كارفرما  ممكن خواهد بود. در صورت تغيير بايستي تاريخ تغيير به همراه نام مسئول تغييرات جهت پيگيري هاي بعدي در  بالاي اين سند درج شود.

شناخت وضع موجود اداره املاک شهرداری :

سيستم املاك و مستغلات شهرداري جهت اداره املاك و ثبت اراضي شهرداري طراحي مي گردد. اداره املاك و ثبت اراضي به شكل ستادي (مركزي) و با تعيين نمايندگاني در مناطق شهرداری، به عنوان بازوي اصلي شهرداري در شناسايي ، تملك ، نگهداري و كليه معاملات ملكي شهرداري و نيز آماده سازي طرحهاي شهري عمل مي كند. چارت تشكيلاتي اين اداره به شكل زير است:

وظايف كلي اداره املاك :

وظايف کلی اداره املاك به اين شرح مي باشد:

• ارزيابي جهت تحصيل حريم و تكميل پرونده خريد املاكي كه در طرح توسعه معابر و يا در مسير طرحهاي مورد نياز شهرداري قرار مي گيرد. 
• بررسي و ارزيابي و كارشناسي اراضي و املاك مورد معامله شهرداري اعم از خريد و فروش و اجاره و استيجاره و تهيه فهرستهاي مورد  نياز هر طرح. 
• انجام امور مقدماتي اجراي طرحهاي مصوب شهرداري طبق قانون و آئين نامه هاي مربوطه 
• اقدام به انجام كليه معاملات ملكي شهرداري در دفاتر اسناد رسمي 
• ثبت دفاتر املاك و اراضي شهرداري و تغييرات آن طبق دستورالعملهاي صادره 
• رسيدگي به اعتراضات و شكايات رسيده در اثر اجراي طرح و اظهارنظر در مورد آنها و تهيه گزارش جهت كسب دستور مافوق 
• اقدام به ثبت اراضي متعلق به شهرداري از قبيل مسيلها ، خندقها ، بلوار ، اراضي بلاصاحب و نظاير آن و بطور كلي ثبت مالكيت شهرداري بر كليه املاك و مستحدثات متعلقه با توجه به قوانين و مقررات جاريه 
• صورت برداري و نگهداري املاك و اراضي متروكه و مسيلها با همكاري مناطق و واحدهاي مسئول شهرداري 
• انجام ساير امور مشابه و دستوراتيكه از طرف مافوق در حدود وظايف ارجاع مي گردد.

كاربران اصلي سيستم:

كاربران اصلی سيستم املاك و مستغلات شهرداري عبارتند از

1. واحد ثبت اراضي
2. واحد تملك
3. كارشناس حقوقي
4. واحد املاك

شرح وظايف واحد ها:

واحد ثبت اراضي :

1. ثبت آمار و نگهداري از مستغلات شهرداري شامل مغازه ها ، ساختمانها و اراضي
2. انجام كليه معاملات ملكي شهرداري اعم از خريد و فروش و اجاره و استيجاره مستغلات شهرداري (مكاتبات ، ارزيابي ها و برگزاري مزايده و انتشار آگهي)
3. تنظيم قراردادهاي اجاره مغازه هايي كه شهرداري به سرقفلي داده است (مكاتبه با مستاجر و اداره درآمد، ارزيابي و تنظيم قرارداد)
4. دريافت مغازه از توافقاتي كه سهميه اي جهت شهرداري منظور شده است
   1. بررسي قراردادهايي كه تعهد واگذاري مغازه به شهرداري دارند
   2. ارزيابي
   3. مكاتبات
   4. تنظيم سند (مكاتبه با دفترخانه و امضاء ذيل سند)
   5. تنظيم قرارداد و تحويل گيري
5. در مواردي كه به هر دليلي سهميه شهرداري تحويل نشده است :
   1. مكاتبه با مالك و طرف قرارداد
   2. مكاتبه با اداره حقوقي و طي مراحل قانوني و پيگيري تا حصول نتيجه
6. تحويل و تحول مستغلات شهرداري شامل مغازه ، ساختمان و اراضي
7. مكاتبات با آستانقدس و اوقاف جهت اجاره يا تجديد اجاره 
8. مكاتبات با امور مالي جهت پرداخت اجاره بهاء اراضي مورد اجاره شهرداري
9. هماهنگي با واحدهاي املاك و تملك در خصوص جمع آوري آمار و اطلاعات  و واگذاري مغازه به عنوان معوض توسط واحد تملك

واحد تملك :

1. اخذ سهميه 10% شهرداري از سازمان مسكن و شهرسازي و مكاتبات مربوطه
   1. حضور در كميسيون فني
   2. تحويل گيري
   3. پيگيري
   4. بهاء قطعات
   5. دريافت قرارداد
   6. دريافت سند
2. اخذ سهميه شهرداري از توافقات با مالكين و مكاتبات مربوطه
3. مراقبت و نگهداري از اراضي مورد تملك شهرداري (اراضي قابل واگذاري به عنوان معوض)
4. ثبت و نگهداري آمار اراضي شهرداري (اراضي قابل واگذاري به عنوان معوض)
5. مكاتبه با اداره ثبت اسناد:
   1. درخواست نقشه كتبي
   2. درخواست حد و حدود و نام مالكين
   3. درخواست تفكيكي
   4. درخواست سند مالكيت
6. ارائه زمين معوض
   1. آدرس و مشخات
   2. تراكم و كاربري
7. تعيين زمين معوض 
8. انتقال سند زمين معوض
   1. مكاتبه با سازمان مسكن و شهرسازي
   2. مكاتبه با دفترخانه
   3. مراجعه به دفترخانه و امضاء ذيل اسناد (معوض)
   4. مكاتبه با سازمان ها و نهادهايي كه زمين به شهرداري واگذار نموده اند
9. اختصاص زمين به شهرداريهاي مناطق جهت واگذاري به عنوان معوض و اخذ آمار و مدارك كامل واگذاري و مكاتبات مربوطه
10. همكاري و هماهنگي با واحد ثبت اراضي و املاك

 كارشناس حقوقي:

1. كليه مكاتبات با اداره حقوقي
2. كليه مكاتبات جهت اخذ مصوبات قانوني
3. بررسي پرونده هايي كه داراي شكايت يا مشكل حقوقي مي باشند
4. اظهارنظر در مورد پرونده هاي اجرايي حسب مورد

 واحد املاك :

1. مكاتبات مربوط به تامين اعتبار تملك و تحصيل حريمها (بر حسب اولويت هاي تحصيل حريم)
2. بررسي قراردادهاي ارسالي و مكاتبات مربوطه
3. ارزيابي زمين در مسير و زمين معوض و مكاتبات مربوطه
4. اخذ مصوبات مورد نياز تحصيل حريم با هماهنگي كارشناس حقوقي
   1. لوايح شوراي شهر
   2. ماده 9
   3. كميسيون ماده 5
5. تنظيم سند ملك در مسير
   1. مكاتبه با دفترخانه
   2. مراجعه نماينده به دفترخانه و امضاء سند
6. مكاتبات جهت انتقال اشتراكات آب و برق (وقتي متعلق به مالك باشد)
7. مكاتبات با امور مالي جهت صدور چك هزينه هاي مربوط به تملك
8. مكاتبات مربوط به كميسيون فروش
9. ثبت و نگهداري آمار تحصيل حريم و اعتبار هزينه شده و مكاتبات مربوطه

تركيب نيروي انساني :

1. رئيس اداراه املاك و مستغلات (ستاد)
2. معاون اداراه املاك و مستغلات (ستاد)
3. واحد ثبت اراضي (2 نفر)
4. واحد تملك (3 نفر)
5. كارشناس حقوقي (1 نفر)
6. واحد املاك (2 نفر)
7. بايگاني
8. نماينده املاك ستاد در منطقه (به تعداد مناطق)
9. واحد هاي ديگر  شامل 
   1. كميسيون فروش (1 نفر از واحد املاك)
   2. دبيرخانه جلسات آستان قدس و شهرداري
   3. پروژه هاي خاص  

پروسه هاي عمده عبارتند از :  

با مطالعه و دسته بندی فعاليتهای اداره املاک می توان پروسه های عمده زير را تشخيص داد :

1- خريد يا تملك املاك

• در قالب تحصيل حريم براي طرحهاي شهرسازي و امور اداري مربوطه
• در قالب تحويل سهم شهرداري از اراضي تفكيك شده
• ده درصد مسكن و شهرسازي
• سهم شهرداري از تبديل كاربري اراضي زراعي به مسكوني
• در قالب توافق با مالك براي تغيير كاربري
• تملك مغازه ها يا آپارتمانها در اثر تغيير كاربري (ساخت و ساز بيش از تراكم كه جهت اخذ تراكم بالاتر با شهرداري به توافق برسند)، مازاد بر پروانه (خلاف) يا بدهي به شهرداري
• انجام بازديد جهت برآورد كارشناسي و گزارش آن

2- فروش يا واگذاري املاك

• واگذاري زمين هاي تفكيكي 10درصد در قالب معوض
• واگذاري املاك باقيمانده از طرحها از طريق كميسيون فروش
• فروش ساير اراضي و املاك از طريق كميسيون عالي معاملات
• مزايده
• دريافت چك از اداره درآمد (و ثبت آن)
• كارشناسي اراضي جهت فروش
• نگهداري املاك اجاره اي و استيجاري
• دريافت يا پرداخت اجاره بهاي املاك اجاره داده شده يا به اجاره گرفته شده
• انجام بازديد جهت نظارت بر تخلفات و گزارش آن
• شكايت از مستاجرين متخلف
• عقد متمم قرارداد در مورد تخلفات
• پردازش درخواست هاي انتقال سرقفلي به غير و خارج كردن ملك از آمار املاك شهرداري
• نظارت بر موعد اتمام قراردادهاي اجاره و تمديد قراردادهاي اجاره اي نزديك به انقضاء
• برگزاري جلسات با دبيرخانه آستان قدس

3- طرحها و پروژه ها

• اولويت بندي طرحها و پروژه ها و تخصيص اعتبارات
• كنترل و جابجايي اعتبارات

بخش هاي مشترك در اجزاي سيستم كه گردش كلي عمليات اين سيستم به آن ها وابسته است از قرار ذيل است:

• گردش کار كارتابل
• صورت جلسات و پيگيري مصوبات
• امكانات شبكه
• نقشه - شهرسازي
• قوانين
• گزارشات
• ......

 خصوصيات فني سيستم :  

1. اجرا در محيط دات نت با استفاده از تجزيه و تحليل و طراحی و برنامه نويسی شئی گرا
2. زبان برنامه نويسی VB.Net
3. بانک اطلاعاتی Microsoft SQL Server 2000
4. مستند سازی مطابق استاندارد UML
5. مجهز به

• موتور گردش کار (Workflow Engine)
• کارتابل الکترونيکی
• رابط کاربری پيشرفته با امکانات GIS

سيستم املاک در قالب محيط مجتمعی از چهارده زير سيستم پياده سازی خواهد شد. شکل زیر بطور خلاصه شمایی کلی از زير سیستم های سيستم املاک ارائه می دهد. در ادامه آن هر يک از زير سيستمها با مشخص کردن موارد کاربرد (Use case) بيان  شده اند.

جهت مشخص کردن حدود و ثغور کلی سيستم دياگرامهای مورد کاربرد (Use Case Diagram) زير ايجاد شده است:

تفكيك املاك بر حسب طبقه بندي :

روال تملك :

روال فروش املاك